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 2018年修改《河畔新城第二园区业主大会议事规则》相关事项解读

 

一、议事规则是什么？

议事规则相当于我们园区的宪法，规定了园区各项工作归谁管、应如何开展等问题。议事规则是园区业主达成的共同约定，有半数以上业主同意且同意业主所占物业面积过半即可生效，全体业主必须共同遵守。在不违反现行法律法规强制性条款的情况下，议事规则议定内容的效力最高（约定大于法定）。

 

二、为什么要修改议事规则：

2007年，我园区成立业主大会时颁布过议事规则（以下简称2007版议事规则或旧规则）。但是在多年实践过程中，2007版议事规则对一些具体问题的规定过于笼统，实际操作困难较大。同时，十多年来，政府也陆续出台了一些新政策，2007版议事规则已经明显不能适应需求，故必须进行修改。

 

三、2018版议事规则（以下简称新规则）有哪些修改亮点？

新规则将很多“可以由业主委员会后续制定细则的具体工作内容”直接列入了议事规则，例如：业委会会议程序、财务管理制度等等。有业主曾提出：这样做是不是太复杂了，把《议事规则》搞得啰里啰嗦的，不能简化点另行制定细则吗？

事实上，新规则只是将后续细则中可能引起争议的一些必要的、原则性的问题进行了概略地说明，例如，如何避免业委会开会时乱吵架、如何制定花钱的计划、工程如何接受监督审计等等。因为工作实践证明，很多业委会就是在制定工作细则的时候无法统一思想，因意见不合而导致解体的。之所谓“先明后不争”，与其后期在业委会内部发生矛盾，还不如直接在议事规则里说清，这样既有利于业委会在一些没有必要争论的问题上直接统一意见，也能最大限度提高工作效率、维护业委会的团结。

新规则做了哪些主要调整，简要列举如下：

 

（一）业主委员会委员数量、任职年限变化及候补委员相关规定：

旧规则规定我园区业主委员会委员数量为七人，且没有候补委员。我园区历史上也曾出现过委员辞职业委会停摆的情况。为了解决这一问题，将未当选业委会委员但得票过半数的候选人列为业委会候补委员，在正式委员因故离职的情况下，顺序递补候选委员为正式委员，以免影响园区正常工作。同时，委员人数增加至九人，任期也由三年调整至五年，更有利于工作开展。

详见：第二十一条、第二十三条

 

（二）重新明确业主大会、业主代表大会及业业主委员会三者关系，重新规定业主委员会权限：

园区里总有一种声音，担心“业委会委员出卖了业主利益”。以小人之心度君子之腹固然不可取，但是对业主委员会的权利加以必要的约束和限制也无可厚非。新规则里明确了业主委员会的权限，明确了哪些事必须由业主大会来决策（全体业主投票），哪些事可以在业主代表大会层面处理（49名代表投票），哪些问题可以有业委会执行（业委会委员投票）……规定的极为详细。业主完全可以消除“在不知情的情况下利益被出卖”的顾虑。

详见：第六条、第十九条、第二十条

 

（三）细化业主委员会开会、决策的程序：

多年来，全国的业主委员会都普遍存在一个问题，就是“业委会根本不会开会”，一开会就打仗、吵翻天。很多事情谁也说服不了谁，议而不决，最后导致不欢而散、业委会解体，严重影响了园区工作的正常进行（我们园区就是活生生的实例）。为了解决这一问题，新规则参考西方开会时通用的“罗伯特议事规则”的主要条款，非常细致、明确地规定了业主委员会开会和形成决议的流程，力求避免无谓的争吵、提高决策效率、避免少数人搞强势的一言堂。新规则在很多场合得到过实践，效果良好。

详见：第二十四条第四项

 

（四）明确了业主委员会印鉴的管理使用办法：

    如果印章管理不善，其后果的严重性不言自明。新规则规定，印章需在封存锁闭的情况下保管（可以为多把锁具），且锁具钥匙需另外有人保管。同时，在业主委员会用印时，必须附以半数以上业主委员会委员的签字方为有效。新规则尤其明确提出：在跟物业公司签订物业服务合同时，必须在合同中写明上述规定，避免了印鉴管理不严可能给业主造成的损失。

详见：第二十四条第五项、第十九条第三项第一款

 

（五）明确业主大会通过信息化方式召开、表决的流程：

一直以来，传统的走票方式存在诸多弊端：业主对表决内容了解不充分、投票参与热情不高、走票人员劳动强度大、投票率低等等。新规则响应了政府关于“信息化方式召开业主大会”的号召，明确了以手机短信验证业主身份、通过网络平台进行表决投票这一方式的合法性，给后续工作的开展提供了非常便利的条件。未来工作中，投票前业主可以充分就议题进行酝酿，通过手机微信在专用平台上很方便地进行表决，大大提高了工作效率，降低了劳动强度。同时，投票结果一目了然，方便大家共同监督。

详见：第七条第三项

 

（六）明确将“未参与投票”的投票权数计入已投票结果的多数票：

多年来，很多园区都存在“投票比例不足，严重影响园区工作正常开展”的问题。新规则根据住建部274号文件第二十六条的规定，在法律允许的范围内，明确了“未参与投票的投票权数计入已投票结果的多数票”，有效解决了这一问题。这一做法可以理解为：鼓励业主积极关心并参与园区工作，如果你不想参与园区的事物，那么你就只能选择“随大流”、“被代表”。

详见：第七条第三项，参见《业主大会和业主委员会指导规则》（住建部274号令）第二十六条

 

（七）明确了园区公共经费的预决算机制和使用审批流程：

园区公共经费的支出是园区业主关注的重点之一，历史上很多园区也曾多次出现过业委会账目不清导致公信力下降、业主非议频频的先例。新规则规定了经费使用的预决算机制，既可以倒逼业委会有计划地开展工作，又可以加强经费使用的监督管理。同时，新规则还明确了各级别审批费用的数额上限，避免了经费管理混乱的可能。

详见：第二十九条

 

（八）建立物业费委托交付机制，对物业公司形成必要制约，同时避免业主因形成事实拖欠物业费而影响行使业主权利：

很多业主在对物业服务不满意时，都选择通过拒缴物业费的方式表达不满。实事求是地讲，有一些业主自认为应该由物业公司承担的责任，其实的确不属于物业公司应该提供服务的范围。也就是说，有一部分拒缴物业费的理由是不成立的，即便这些理由成立，正确的做法也应该是通过追究服务不达标违约责任的方式进行索赔，而不是采取拒缴物业费的方式来对抗。这种对抗的结果是，业主因此形成了事实欠费，影响了部分业主权利的行使，例如，无法参选业主委员会委员等。

为了解决这一问题，新规则设立了物业费交付的缓冲区：业主认为物业服务不到位时，可以按年为单位将物业费暂存在业主委员会的专用账户，委托业主委员会根据物业公司的服务质量和服务实施进度将物业费拨付给物业公司。这一规定可以解决以下问题：

1、业主将费用委托给业委会交付时，即视为已经完成了物业费缴费，业主权利不会再因为“欠缴物业费”而被限制。

2、如果发生公共服务不到位的情况，则由业主委员会统一按照合同约定的标准向物业公司追究赔偿，业主不必再担心某一问题在不在赔偿范围之列、应该怎样赔偿等问题。当然，这种针对园区公共服务达不到约定标准而进行的索赔，赔偿款只能纳入园区公共经费，统一用于园区建设等工作，业主将丧失以此为由向物业公司主张索赔的个体权利。但是，如果仅仅是局部的服务不达标影响了部分业主的利益，并且物业公司未针对该问题进行过赔付，那么业主依然有权利主张自己的权益。

3、业主委员会手里有了拨付物业费的权利，可以有效制衡物业公司，敦促其及时履约提高服务质量。

    详见：第十九条第三项第三款、第二十条第十项、第二十二条第三项、第二十七条第三项

 

（九）建立监督机制，形成业主委员会、业主代表（业主）、社区（政府）三者权利相互制约、相互监督的管理体制：

一直以来，园区业主担心业主委员会越权行政、乱作为，但是始终没有有效的监督机制。出于避免机构混乱的角度考虑，尽管新规则没有在园区设立“监事会”，仅将监督权直接交给了业主代表和业主代表大会行使，但是新规则却非常明确地提出了监督工作的具体范围和工作要求。

监督不是代替业委会行政，也不是做了业委会的“太上皇”。监督是依据规定对业委会的工作程序是否合法和业委会委员有无违法违纪行为进行监督，发现问题可以直接向有关部门反馈，也可以启动相关程序罢免业委会委员、变更业委会决定——这一切都需要按规则来进行。如果监督权人违规越权干扰业委会行政，则同样面临自身被罢免的风险。这样就形成了业委会、业主代表、社区三方相互制约相互监督的体制，有效避免了权利的滥用。

详见：第三十一条、第十七条第三项

 

（十）明确园区重大项目实施时需要进行招标并接受专项工作组的监督和专业机构的审计：

在使用经费达到一定额度时，或是需要实施工程采购时，需要由业主代表及居民组成专项监督组，对经费使用情况以及工程或采购项目的招标、实施、结算等全过程进行监督。此规定既可以有效避免违法违纪行为，又可以有效保护我们的“领导干部”不犯错误。在经费使用、工程实施过程中，如果传出对某些工作人员的流言蜚语，专项监督组也可以以第三方的身份公布监督结果，还他们一个公道。

详见：第三十二条

 

（十一）明确业主委员会可以聘用一名常务秘书，带薪工作：

业主委员会有大量日常的事务性的工作需要处理，这些事务性的工作虽然难度不大，但是却非常消耗时间和精力。业委会委员是兼职工作，都有自己的工作和生活，可能很难及时高效地完成这些事务性的工作，从而减慢了正常工作的进度。为了解决这个在绝大多数园区业委会都普遍存在的问题，2018年2月1日起开始实施的《辽宁省物业管理条例》第三十八条明确规定，只要业主大会同意，业主委员会可以聘用专职秘书开展工作。

详见：第二十八条第六项，参见《辽宁省物业管理条例》第三十八条

   

（十二）明确业主委员会委员可以享受“低标准象征性补贴”：

许多园区业委会的委员都在为大家义务奉献，但却总有一些不满意的声音，经常使业委会委员负面情绪严重：我搭着时间、搭着精力、搭着车费电话费为你们服务，你们不但不体谅我还挑肥拣瘦地指责我……大不了不干了，不受你们这些窝囊气！

因为是义务服务，所以业主对业委会委员辞职无法控制，这也直接导致了很多业委会的解体。园区工作无法开展，最终受损失的还是全体业主。

新规则明确：我园区同意给业委会委员发放“低标准的象征性补贴”，暂定每人每月30元电话补贴（园区全年总支出约为3240元）。这不是让业委会委员带薪工作，仅仅是对委员们的辛苦付出给予精神上的肯定，仅仅是对委员们实实在在花掉的交通费、电话费给予必要补偿。实践证明，在给予“低标准象征性补贴”的园区，业委会委员的责任意识都被强烈激发，业委会的稳定度普遍极高。园区工作能够顺利高效地开展，最终受益的还是全体业主。

 

2018议事规则修改稿酝酿版第一版

沈阳河畔新城第二园区业主大会议事规则 （2018酝酿稿1）